discussie

Overheid én markt negeren koper-met-smalle-beurs

In de krapste definitie zijn tweehonderdduizend aspirant-kopers al jaren tevergeefs op zoek naar hun eerste, laaggeprijsde woning. Alleenstaand of als stel. Koopstarters heten deze huizenzoekers in vakjargon. Overheid en markt laten ze links liggen.

verschenen in Cobouw, juni 2007

Peter Boelhouwer, hoogleraar housing systems aan de TU Delft en wetenschappelijk directeur van het Delftse onderzoeksinstituut OTB, vindt dat te veel huizenzoekers tussen wal en schip vallen.

Mijnheer Boelhouwer, hoe groot is de kloof tussen sociaal huren en kopen?

‘Het verschilt per regio, maar in het algemeen is die kloof aanzienlijk. Wie per jaar meer verdient dan 27.000 euro, binnenkort waarschijnlijk opgetrokken tot 33.000 euro, komt niet snel in aanmerking voor een sociale huurwoning. Huishoudens met een bescheiden, modaal inkomen zouden een koophuis van tussen een en anderhalve ton kunnen financieren, maar die huizen zijn zeer schaars. De gemiddelde koopwoning kost in Nederland nu al 240.000 euro. Modale inkomens kunnen bijna alleen terecht in de particuliere huursector, waar ze al gauw tussen de veertig en vijftig procent van hun inkomen kwijt zijn aan bruto woonlasten. Sparen voor een koopwoning is er dan niet bij.’

Hoe liggen de verschillen regionaal?

‘Het koopstartersprobleem is het grootst in de randstad. Dat moet je ruim nemen, inclusief de Noord-Brabantse stedenrij en Gelderland. Den Haag en Rotterdam kennen nog een betaalbare appartementenmarkt, maar dat zijn wel vaak vooroorlogse woningen van lage kwaliteit. In Amsterdam en Utrecht is het voor modale inkomens nog moeilijker om aan een betaalbare koopwoning te komen. En in de kleinere kernen is er ook vrijwel niets te vinden.’

Een eerste huis kopen was toch nooit makkelijk?

‘Ja, vroeger moesten de lage inkomens ook achteraan aanschuiven, maar vanaf 1997 is de situatie sterk verslechterd. De kooppremieregelingen zijn destijds afgeschaft en de huizenprijzen zijn sindsdien verdubbeld. En terwijl in de ons omringende landen de hypotheekrente-aftrek sterk is teruggedrongen of afgeschaft, houdt Nederland die subsidie op dure koopwoningen in stand. Dat, gecombineerd met de sterke waardestijging, heeft het positieverschil tussen insiders en outsiders op de huizenmarkt sterk vergroot.’

Zijn nieuwkomers op de huizenmarkt niet gewoon te kieskeurig?

‘Sommigen misschien wel, maar we spreken ook over mensen die al jaren hebben gehuurd. Die willen ook wel eens een eigen huis met een tuin in een rustige wijk. Zeker als ze kinderen hebben.’

Waarom bouwt de markt die woningen niet?

‘Het is niet interessant voor projectontwikkelaars. Op een goedkope woning zijn de winstmarges laag. Projectontwikkelaars bouwen strategisch en profiteren van de woningschaarste. Vooral in de grote steden is het aanbod niet marktconform.’

Moet de politiek de markt dwingen om kleine, goedkope woningen te bouwen?

‘Geen kleine woningen! We hebben, vooral in de grote steden, al een enorme voorraad te kleine woningen. Er moet meer bij in het middensegment, maar dan tegen een reële prijs. Dus niet met grondkostenquotes die oplopen tot vijftig procent. Als de woningschaarste wordt teruggedrongen, komt er meer doorstroming en dan normaliseren ook de huizenprijzen aan de onderkant van de markt. Bouwen voor de directe vraag is niet altijd verstandig. Alleen in sommige kleinere gemeenten bestaat een reële behoefte aan kleine nieuwbouwwoningen, omdat daar naar verhouding veel grote en dure woningen staan.’

Helpen constructies als maatschappelijk gebonden eigendom en startersleningen? Of is er weer een premiekoopregeling nodig?

‘Dat zijn allemaal schijnoplossingen. Het zijn vormen van pappen en nathouden, het effect ervan ebt snel weg. Een antispeculatiebeding is tijdelijk, na een paar jaar schieten de prijzen toch omhoog. De weinige begunstigden profiteren van de waardestijging en wie niet is ingeloot, heeft het nakijken. De politiek moet het probleem structureel oplossen, onder andere door aanbodvergroting, locatiesubsidies en geleidelijke afschaffing van de hypotheekrente-aftrek. Maar helaas heeft het huidige kabinet de hervorming van de woningmarkt taboe verklaard.’

Micha Wijngaarde, directeur Betaalbare Koopwoningen Zaanstad bv

‘Ons verkoopsysteem is duurzaam en onbeperkt’
‘Zaanstad heeft zich gerealiseerd dat een starterswoning op de dag van het transport al gauw dertigduizend euro meer waard is, en dat het de markt verstoort wanneer de koper die meerwaarde incasseert. Wij hebben een verkoopmodel ontwikkeld waarin koopstarters, bij een prijs van ongeveer 120.000 euro, voor tachtig procent eigenaar worden. De overige twintig procent is van ons tot de bewoner meer gaat verdienen. Dan is hij contractueel verplicht om de rest van de marktwaarde bij te kopen. Blijft het gezinsinkomen laag, dan behouden wij ons aandeel. Het is een duurzaam systeem, want de gemeente hoeft niet zwaar te investeren en deelt mee in de waardestijging.

De belangstelling is enorm, onze inschrijvingslijst telt circa drieduizend gegadigden. Sinds onze start in 2005 hebben we, samen met het PPS-consortium Gem-Saendelft zeventig Vinexwoningen via loting verkocht. Nu bieden we zeventig nieuwe aan. Een druppel op een gloeiende plaat? Nee, want dit systeem is onbeperkt uit te breiden, ook naar bestaande en grotere woningen. De enige investering van de gemeente is een lagere grondprijs, maar daarmee bedien je actief de markt voor sociale woningbouw. Bovendien kan een ontwikkelaar via dit model extra investeren in kwaliteit, want op termijn verdient-ie dat terug. Er zijn al zeven gemeenten, ook een van de G4, die ons model willen overnemen.’

Rob van Wingerden, directeur BAM Woningbouw
‘Over concreet rendement praat ik liever niet’

‘We hebben dit jaar voor het eerst enkele initiatieven voor starters, in samenwerking met Delta Wonen. In Zwolle, Kampen en Oldenbroek gaan we ongeveer honderdvijftig starterswoningen neerzetten. Waarom we dat niet eerder hebben gedaan? Het is lastig om starterswoningen te realiseren. Je hebt relatief goedkope grond nodig om ze rendabel te maken, en die grond is er nauwelijks. Over onze concrete rendementseisen praat ik hier liever niet.
Gemeenten, particuliere grondeigenaren én projectontwikkelaars hebben allemaal wel plausibele redenen om niet aan starterswoningen te beginnen, maar het heeft geen zin om naar elkaar te wijzen. We kunnen beter op lokaal en regionaal niveau met elkaar om de tafel gaan zitten om te kijken hoe we een meer evenwichtige mix in een woningbouwprogramma kunnen brengen. We moeten slimmer, onconventioneler en experimenteler samenwerken, en BAM gaat dat nu bijvoorbeeld proberen met twee woningcorporaties.
Overigens denken wij dat het startersprobleem ook grotendeels oplosbaar is met minder complexe wetgeving en een betere doorstroming op de woningmarkt. De vraag is dus eerder waarom we de woningproductie als geheel zo slecht op gang krijgen.'

Maarten van Merriënboer (31), inspecteur plantenziektenkundige dienst en Nathalie van Egmond (27), biochemisch analist:

‘Een huis met een tuintje zat er niet in’
‘Na vijf jaar tevergeefs op een wachtlijst voor huurwoningen te hebben gestaan in Vlaardingen, gingen we op zoek naar een koopwoning met een tuintje. Dat viel tegen. Hier in Vlaardingen bekeken we bijvoorbeeld een huis met een vraagprijs van 160.000 euro. Het was een bouwval. Het was gestuct op riet, het werd gestookt met een kolenkachel, de bedrading deugde niet en je zakte zo door de keukenvloer. Al snel beseften we dat een huis met een tuin er gewoon niet in zat. Na een jaar zoeken hebben we uiteindelijk een etageflat gevonden voor 130.000 euro. Er was nooit iets aan gedaan, de keuken en de badkamer waren nog van 1965. We hebben er voor ruim dertigduizend euro aan opgeknapt. Nu wonen we vrij ruim en lekker rustig aan de rand van de stad. Al hadden we liever een tuintje gehad.
Wij kunnen dit met twee inkomens wel betalen, maar als je in je eentje iets moet kopen, wordt het nog veel moeilijker. Maar het ook wel zo dat sommige starters te kieskeurig zijn.’

Harrie Bosch, wethouder ruimtelijke ordening en wonen voor de gemeente Utrecht:

‘Woningproductie is de belangrijkste oplossing’
‘De situatie is hier in Utrecht niet alleen nijpend voor koopstarters. Op een sociale huurwoning moeten mensen al gauw zes, zeven jaar wachten. Dat drijft starters naar de koopmarkt. Daar komt bij dat we een relatief jonge populatie hebben en dat ook starters van buiten zich hier graag vestigen. Daardoor ervaren koopstarters de prijsstijgingen en de schaarste op onze woningmarkt in verscherpte mate.
We proberen als gemeente de koop te vergemakkelijken met startersleningen voor huizen tot twee ton, en met constructies voor maatschappelijk gebonden eigendom.
Maar de belangrijkste oplossing is een hoge woningproductie. We hebben dan ook in ons collegeprogramma vastgelegd dat we jaarlijks, naast een veelvoud aan duurdere woningen, vierhonderd koopwoningen bijbouwen in de prijsklasse tot 181.000 euro. Dat worden vooral appartementen, onder andere in Leidsche Rijn. Niet alle projectontwikkelaars staan te dringen om die woningen te bouwen, maar ze zijn er gelukkig wel.
Daarnaast gaat Rabo Vastgoed met twee andere partijen tweehonderdvijftig koopstudio’s van ruim vijftig vierkante meter bouwen in de bestaande stad. En we hebben met de corporaties vastgelegd dat zij de komende vier jaar vijftienhonderd woningen uit hun bezit te koop zullen aanbieden. Maar daarvan gaat het merendeel natuurlijk naar de huidige bewoners.
Met vele duizenden woningzoekenden lenigt dat de nood nog niet in vier jaar. Maar we hopen de druk op de markt wel te matigen.’

Hans André de la Porte, woordvoerder Vereniging Eigen Huis

‘Betaalbare woningen komen niet beschikbaar’

‘Nederland telt 650.000 individuen die aangeven de komende tijd op zoek gaan naar een eerste koophuis. Daar kan een flinke doublure in zitten, want veel van die individuen zoeken samen een huis. Maar dan nog kom je op enkele honderdduizenden. Dat is inclusief de mensen die na een scheiding zijn gaan huren en nu weer opnieuw de koopmarkt willen betreden.
VROM heeft onlangs de starterslening verruimd, maar dat lost weinig op. Zo’n lening stimuleert alleen de vraag naar goedkope woningen, en dat vergroot de prijsdruk op het toch al beperkte aanbod. Wij vinden dat je meer aan de aanbodzijde moet doen, zodat er meer betaalbare woningen beschikbaar komen. Want ze zijn er wel, maar ze komen niet in de verkoop. De hoge overdrachtsbelasting werpt een flinke drempel op om door te stromen, veel mensen blijven in een te goedkope woning zitten. Een belastingverlaging met één procent zou al een groot effect hebben op de doorstroming. En verder moeten er veel meer kleine huurwoningen omgezet worden in koop, in de oude en naoorlogse stadswijken.’